Название: Теория и практика оценочной деятельности - Методические указания ( Н.А. Щербакова )

Жанр: Психология

Просмотров: 1121


5.3.  применение доходного подхода при определении стоимости недвижимости

 

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

Определение стоимости оцениваемого помещения выполняется по формуле

Сд..п = ЧОД / СК,                                         (5)

где Сд..п – стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. руб; ЧОД – чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за один год, тыс. руб; СК – ставка капитализации (см. прил. 1).

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и действительный валовые доходы от объекта оценки.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта

ПВД = Пн..п · А · n,                                    (6)

где А – очищенная ставка аренды в месяц за оцениваемое нежилое помещение, 200 руб/м2, n – количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД.

Действительный валовой доход (ДВД) – это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле

ДВД = ПВД – У1 – У2,                                (7)

где У1 – убытки от недозагруженности помещений, тыс. руб, У2 – убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов,

тыс. руб.

В данном случае предполагаемые убытки от недозагруженности помещений составляют 1 \%, убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов – 2 \% от ПВД.

Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. В работе необходимо рассчитать годовой ЧОД по формуле

ЧОД = ДВД – Р,                                            (8)

где Р – расходы, связанные с оцениваемым объектом, тыс. руб.

Расходы арендодателя составляют:

– по управлению – 10 \% от ДВД;

– страхование – 0,1 \% от стоимости нового строительства (см. табл. 3);

– налог на имущество – 2 \% в год от стоимости нового строительства оцениваемого помещения за вычетом накопленного износа (упрощенно);

– резервы – 1,85 \% в год от стоимости нового строительства;

– прочие операционные расходы – 20 \% от ДВД.

Образец расчета чистого операционного дохода представлен в табл. 7.

 

Таблица  7

Расчет стоимости нежилого помещения доходным подходом

№ п/п

Показатели

Ед. изм.

Количество

1

Ставка аренды за месяц

руб/м2

200

2

Площадь оцениваемого помещения

м2

 

3

ПВД за год

тыс. руб.

 

4

Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов, недосбора арендной платы

тыс. руб.

 

5

ДВД за год

тыс. руб.

 

6

Расходы арендодателя, всего:

           в том числе:

           – по управлению

тыс. руб.

 

тыс. руб.

 

 

Окончание табл.  7

№ п/п

Показатели

Ед. изм.

Количество

 

           – на страхование

           – налог на имущество

           – резервы

           – прочие

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

 

7

ЧОД

тыс. руб.

 

8

Ставка капитализации

\%

 

9

Стоимость объекта оценки

тыс. руб.

 

 

Доходный подход наиболее важен для инвесторов, так как  позволяет учитывать ожидаемый доход.